Z każdym rokiem rośnie w Polsce rynek kredytów hipotecznych. W 2017 roku udzielono 190 tysięcy kredytów na łączną kwotę 44 mld złotych. Wszystko wskazuje na to, że tegoroczne wyniki będą jeszcze lepsze. Warto sobie zdać sprawę, że korzystając z tego produktu płacimy nie tylko za pożyczone od banku pieniądze, ale też za szereg dodatkowych ubezpieczeń. Czy wszystkie są potrzebne?
Pod pojęciem ubezpieczenia kredytu hipotecznego kryć się może aż pięć różnych polis. Niektórzy klienci biorą je wszystkie w ciemno. Inni jak tylko mogą, to chcą się ich pozbyć. Obydwie postawy nie są właściwe. Część ubezpieczeń może okazać się przydatna, część niemal obowiązkowa, a część zbędna.
Ubezpieczenie pomostowe
Na pewno bank będzie od nas wymagał zapłacenia za ubezpieczenie pomostowe. Jest ono nieodzowne, gdyż zabezpiecza kredytodawcę w czasie między wpłatą kwoty kredytu a obciążeniem hipoteki. Procedury związane z wpisem do ksiąg wieczystych z różnych przyczyn mogą się przeciągnąć nawet do kilku miesięcy. Gdyby w tym czasie kredytobiorca przestał spłacać zadłużenie, to bank, który nie ma możliwości zajęcia nieruchomości i je odsprzedania, by zaspokoić swoje roszczenia może w takiej sytuacji liczyć na pieniądze uzyskane od ubezpieczyciela. Zazwyczaj jednak takie zdarzenia są bardzo rzadkie. Niemniej dla banku ubezpieczenie pomostowe wydaje się konieczne.
Ubezpieczenie nieruchomości
Kolejnym wymaganym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości. Tym razem jest to zabezpieczenie przede wszystkim dla kredytobiorcy. Bank zobowiązuje nas do wykupienia polisy od zdarzeń losowych, czyli zniszczeń spowodowanych przez uderzenia pojazdów, spadające drzewa czy zjawiska naturalne typu burze, wichury, powodzie, pożary itp. Gdyby doszło do któregoś z wymienionych przypadków, to ubezpieczyciel spłaci nasze należności wobec banku.
Ubezpieczenie wkładu własnego
Niekiedy bank może wymagać ubezpieczenia wkładu własnego. Tym razem jest to zabezpieczenie dla kredytodawcy, który pozwala, by kredytobiorca zapewnił jedynie 10 procent wkładu własnego. Standardowo powinno to być 20 procent, ale w tym wypadku bank wiąże swoją ofertę z koniecznością wykupienia ubezpieczenia obejmującego pozostałe 10 procent. Gdy saldo kredytu spadnie poniżej 80 procent wartości nieruchomości polisa wygasa.
Ubezpieczenie na życie
Prócz tego instytucja bankowa może nam zaproponować ubezpieczenie na życie. Wielu klientów sceptycznie do niego podchodzi, widząc w tym jedynie zagrożenie podwyższenia kosztów kredytu. Znów nie jest to właściwe podejście. Polisa na życie w przypadku kredytu długoterminowego, jakim jest niewątpliwie kredyt hipoteczny jest bardzo przydatna. Weźmy pod uwagę, że gdy kredytobiorca zmarłby w okresie spłaty zobowiązania, to długi przeszłyby na spadkobierców. Takie ubezpieczenie natomiast spowodowałby, że obciążenie by znikło.
Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy i hospitalizacji
Wiele banków oferuje albo nawet wymaga ubezpieczenia na wypadek utraty pracy i hospitalizacji. Niestety, wbrew nazwie, nie zabezpiecza ono nas na okoliczność zwolnienia z pracy, gdy skończy nam się umowa lub sami odejdziemy. Zabezpieczenie jest zatem wąskie i obejmuje jedynie likwidację stanowiska lub upadek firmy, w której jesteśmy zatrudnieni. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, by zrezygnować z tego produktu. Może się jednak zdarzyć tak, że właśnie opłacając tę polisę koszty naszego kredytu staną się mniejsze. Banki bowiem mogą uzależnić wysokość marży od wzięcia ubezpieczenia. Kwotę na zakup polisy kredytodawca pobiera w charakterze prowizji bądź dodatkowego procenta od udzielonego kredytu. Niewykluczone, że będzie to kwota mniejsza od tej jaką wziąłby bank, gdybyśmy nie zdecydowali się na to ubezpieczenie.
Nie oznacza to jednak, że na ubezpieczeniu kredytu nie zaoszczędzimy. Bank owszem może uzależniać wielkość naszej raty od wykupienia dodatkowych ubezpieczeń, ale nie może nam narzucać oferty konkretnego towarzystwa. Możemy zatem sami porównać i wybrać ofertę, która będzie dla nas najkorzystniejsza. W ten sposób zabezpieczymy nie tylko siebie i swoją nieruchomość, ale skorzystamy też finansowo.
Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym
W tym roku zanotowano niewielkie spadki na rynku mieszkaniowym. Wciąż jednak na nim nie brakuje klientów i to do tego stopnia, że nowe lokale są wyprzedawane na pniu. Co zatem mają zrobić ci, którzy szukają własnego M? Poszukać czegoś dla siebie na rynku wtórnym.
Dlaczego warto?
W ostatnich latach na rynku mieszkaniowym coraz bardziej jest dostrzegalny deficyt ofert z dobrą lokalizacją. Chodzi tu o nieruchomości z rozwiniętym zapleczem infrastrukturalnym i usługowo-handlowym, dobrze skomunikowane z centrum miast, najlepiej jeszcze blisko szkół, przedszkoli, parków i placów zabaw. Mieszkania właśnie w takich miejscach cieszą się największym wzięciem i nie da się też ukryć, że są najdroższe. Przez to wielu marzących o takim lokum po prostu na nie nie stać. Deweloperzy też mają ograniczone możliwości rozszerzania swojej oferty w tym zakresie. Działek pod takie inwestycje zwyczajnie brakuje.
Wyjściem sytuacji dla potencjalnych nabywców może być poszukanie czegoś na rynku wtórnym. Ceny nierzadko tam również mogą nas zwalić z nóg. Niemniej, musimy pamiętać, że właściciele takich nieruchomości niejednokrotnie przeszacowują ich wartość będąc nastawieni na negocjacje. Tym samym koszt kupna takiego mieszkania zazwyczaj jest niższy niż u dewelopera, a transakcja przebiega dużo szybciej.
Podstawowym plusem wynikającym z zakupu na rynku wtórnym jest to, że lokal jest już gotowe do zamieszkania. Naszym zadaniem jest tylko ocenić, czy chcemy tutaj zamieszkać czy jednak coś pozmieniamy (co wcale nie musi uniemożliwiać przeniesienia się tam). Co równie ważne, najczęściej nie wprowadzamy się na osiedle “w budowie”, lecz na obszar w pełni ukształtowany – z sklepami, ścieżkami, siecią dojazdową. Natomiast przy mieszkaniach nowych, nowe jest całe otoczenie, co powoduje, że zanim będzie ono tętniło życiem minie trochę czasu. W wypadku rynku wtórnego mamy okazję ocenić nie tylko sprzedawane mieszkanie, ale także lokalizację. Dotyczy to również sąsiadów. W nowym budynku, do którego wszyscy się sprowadzają jest to trudne. Ponadto na rynku wtórnym nie jesteśmy aż tak narażeni na odgłosy wykańczania przez sąsiadów ich lokalów, co w przy rynku pierwotnym jest standardem.
Na co zwrócić uwagę?
Poważnie się już zastanawiając nad zakupem konkretnego lokum zorientujmy się najpierw, czy nie ma w nim jakiś usterek. Jeżeli nie jesteśmy biegli w budownictwie, to skorzystajmy z usług jakiegoś specjalisty-rzeczoznawcy, który oceni stan techniczny i wartość mieszkania. Zajrzyjmy również do księgi wieczystej nieruchomości. Tam znajdziemy informację, czy osoba, która proponuje nam kupno mieszkania jest rzeczywiście jego właścicielem. Niekoniecznie musimy paść ofiarą oszusta. Nierzadko dochodzi do sytuacji, że lokal próbują sprzedać osoby, które otrzymały go w spadku, natomiast księgi wieczyste nie zostały jeszcze uaktualnione. Niemniej przed zakupem te sprawy należy wyprostować.
Kolejną ważną informacją są obciążenia hipoteki. Nie tylko musi to być wzięty kredyt bankowy, ale również służebności. Mogą one być osobiste, gruntowe lub przesyłu. W tym pierwszym przypadku konkretna osoba ma możliwość dożywotniego korzystania z danej nieruchomości bez względu na zgodę właściciela. Przy służebności gruntowej z nieruchomości wskazana grupa może korzystać w określonym celu, np. przejazdu. Służebność przesyłu to z kolei prawo do stawiania kabli czy linii wysokiego napięcia.
Służebności i inne obciążenia w księgach wieczystych najczęściej dotyczą nieruchomości starszych. Dlatego też najkorzystniejsze będzie znalezienie mieszkania kilkuletniego, kupowanego od pierwszego właściciela. Wtedy właściwie lokal jest “jak nowy”, w dodatku pozbawiony niedogodności związanych z mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jednym z nich jest długi czas oczekiwania na przeniesienie praw własności. Podpisanie umowy z deweloperem to bowiem dopiero początek. Transakcja trwać może nawet ok. 2 lat, gdyż najpierw trzeba czekać na wyodrębnienie lokalu. Przy rynku wtórny wystarczy akt notarialny. Przy czym wiąże się to z uiszczeniem taksy notarialnej i podatku od czynności cywilnoprawnych.
W znalezieniu odpowiedniego mieszkania może nam pomóc biuro nieruchomości. Sami także możemy przeglądać oferty na portalach branżowych. Pewnie będzie to wymagać od nas trochę cierpliwości, ale przy odrobinie szczęścia na rynku wtórnym możemy znaleźć prawdziwą perełkę.
Autor: Jakub Wojas
