Na rynku kredytowym w 2015 roku nastąpi spowolnienie, a nawet spadek dynamiki sprzedaży kredytów hipotecznych – oceniają analitycy. Stopniowe wprowadzanie rekomendacji S, zmiany w bancassurance oraz zastój na rynku nieruchomości spowodują, że liczba i wartość zaciągniętych kredytów hipotecznych w 2015 roku najprawdopodobniej spadnie pomimo niskich stóp procentowych. O wiele bardziej optymistyczne prognozy dotyczą kredytów konsumpcyjnych. Według niezależnych analityków wolumen sprzedaży kredytów i pożyczek konsumpcyjnych osiągnie rekordowy poziom
Kredyt hipoteczny w 2015
Wdrażanie rekomendacji S – wkład własny
Od 1 stycznia 2015 roku wskutek wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji S wszystkie banki komercyjne mogą udzielać kredytów hipotecznych o wartości nie przekraczającej 90% LTV, czyli na kwotę nie wyższą niż 90% wartości nieruchomości. Pozostałe 10% jest minimalnym wkładem własnym, który kredytobiorca musi wpłacić z własnych oszczędności lub innych źródeł. Obowiązkowy wkład własny jest zatem dwukrotnie wyższy niż w roku poprzednim, co powoduje zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych.
W przypadku kredytów o wartości 300 tys. złotych 10% obowiązkowy wkład własnych daje sumę 30 tys. złotych. Według badań przeprowadzonych w 2014 roku jedynie kilka procent Polaków posiada oszczędności oscylujące wokół tej kwoty, dlatego analitycy prognozują, że w I kwartale 2015 roku nastąpi wyraźny spadek wolumenu udzielonych kredytów hipotecznych. Inną przyczyną zmniejszonego -ruchu? na rynku kredytów hipotecznych jest także sytuacja na pierwotnym rynku nieruchomości. Aktualnie mamy do czynienia ze zjawiskiem niewielkiej nadpodaży mieszkań wykreowanym przez deweloperów. Delikatne nasycenie rynku jest jednak etapem przejściowym, który pod koniec 2015 roku w świetle wdrążania kolejnych zmian związanych z rekomendacją S, (takich jak np. zwiększenie minimalnego wkładu własnego do 15% w 2016 roku) powinien znów wkroczyć na fazę wzrostu.
Wymóg posiadania 10% obowiązkowego wkładu własnego według analityków może być barierą nie do przeskoczenia w przypadku ludzi młodych, którzy nie otrzymają pomocy od rządu w postaci programu MdM. Według niezależnej analityczki Hanny Kochalskiej w 2015 roku banki udzielą ok. 200 tys. kredytów mieszkaniowych (o około 15 tys. mniej niż w 2014 roku) na kwotę ok. 34 mld złotych. W porównaniu do roku ubiegłego prognoza zakłada ponad 8% spadek wartości udzielonych kredytów.
Pomimo prognozy Rady Polityki Pieniężnej zakładającej, że w ciągu 2015 roku inflacja utrzyma się na bardzo niskim poziomie (nawet przyjmując wartości ujemne) analitycy uważają, że banki ostatecznie udzielą mniej kredytów hipotecznych niż w roku ubiegłym. Rekordowo niskie stopy procentowe, które warunkują niską stawkę WIBOR, a w konsekwencji niskie oprocentowanie i tani kredyt nie są dostateczną zachętą dla kredytobiorców.
Odmienna sytuacja będzie miała miejsce za to w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Analitycy prognozują, że w 2015 roku wolumen kredytów gotówkowych wyniesie 8 mln i przyjmie rekordową wartość 80 mld złotych. Przewidywany wzrost popytu na rynku kredytów konsumpcyjnych związany jest związany z dość niskim oprocentowaniem, które wynika z niskich stóp procentowych oraz względnie atrakcyjnymi marżami. Banki będą intensywnie ze sobą rywalizować, dlatego przewiduje się, że w 2015 roku może nastąpić niewielki spadek kosztów kredytowych. Sytuacja na rynku będzie sprzyjała większej dostępności kredytów gotówkowych wskutek zwiększenia zdolności kredytowej polskich konsumentów
Zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych
W 2015 roku mają zostać wprowadzone zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych. Projekt ustawy zakłada przede wszystkim zwiększenie charakteru prorodzinnego programu poprzez zwiększenie wartości dofinansowania dla rodzin posiadających większą liczbę dzieci. Ustawodawcy chcą, aby rządowe wsparcie dla rodzin, które wychowują dwójkę dzieci wynosiło nie jak dotychczas 15, a 20% wartości nieruchomości. Z kolei rodziny posiadające na swoim utrzymaniu 3 lub więcej dzieci będą mogły liczyć na dofinansowanie od rządu równe 25% wartości odtworzeniowej mieszkania (wzrost o 5 punktów procentowych).
Ponadto prognozowane zmiany będą premiowały gospodarstwa domowe posiadające 3 lub więcej potomków poprzez zwiększenie metrażu mieszkań klasyfikujących się do ubiegania o rządową dopłatę do kredytu hipotecznego. Dotychczas programem MdM były objęte mieszkania o maksymalnej powierzchni użytkowej równej 50m2. Po wprowadzeniu zmian małżonkowie posiadający na swoim utrzymaniu 3 lub więcej dzieci będą mogły otrzymać dofinansowanie z programu Mieszkanie dla Młodych na mieszkanie o maksymalnej powierzchni równej 65m2. Dodatkowe 15m2 pozwoli beneficjentom na zakup droższych nieruchomości zapewniając tym samym lepsze warunki mieszkalne dla swojego potomstwa.
Kolejne zmiany w programie MdM dotyczą możliwości ubiegania się o dofinansowanie na zakup nieruchomości, której wykonawcą jest spółdzielnia mieszkaniowa. Dotychczas ustawa uniemożliwiała członkom spółdzielni mieszkaniowej zakup nieruchomości wybudowanej przez spółdzielnie.
Projekt ustawy Mieszkanie dla Młodych 2.0 ma zostać wprowadzony w życiu jeszcze w tym roku. Prorodzinny charakter zmian ma na celu zwiększenie zainteresowania rządowym wparciem wśród rodzin wielodzietnych głównie poprzez zwiększenie kwoty dofinansowania oraz powierzchniowego parametru będącego podstawą do obliczania rządowego wsparcia. Program MdM jest bowiem doskonałym sposobem na zdobycie dodatkowych środków na pokrycie obowiązkowego wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
Zmiany w produktach ubezpieczeniowych, czyli rekomendacja U
Bardzo często przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny banki wymagają od kredytobiorców wykupienia dodatkowego ubezpieczenia poprzez tzw. cross selling, czyli sprzedaż krzyżową. Wdrążenie rekomendacji U w marcu 2015 roku ma na celu przede wszystkim oddzielenie roli ubezpieczycieli od pośredników ubezpieczeniowych. W przypadku banków komercyjnych wdrążenie rekomendacji U pozwoli klientom na samodzielny wybór produktu ubezpieczeniowego (wymaganego przy bank przy zaciąganiu kredytu hipotecznego), co pomoże zachować większą przejrzystość przy zawieraniu umów kredytowych.
Należy również pamiętać, że tzw. bancassurance jest dla banków dodatkowym źródłem dochodów. Po wprowadzeniu rekomendacji U banki najprawdopodobniej będą chciały zrekompensować sobie spadek dochodów poprzez zwiększenie marż kredytowych, co przełoży się na wysokość miesięcznych rat. Już teraz analitycy prognozują, że niektóre banki nie zdążą wywiązać się z obowiązków nałożonych przez Komisję Nadzoru Finansowego i będą szukały dodatkowych źródeł dochodu. Kolejną przesłanką przemawiającą za możliwym zwiększeniem marż przez banki w przypadku kredytów hipotecznych są rekordowo niskie stopy procentowe, które powodują, że wpływy z odsetek są również bardzo niskie. Prognozowane podwyżki marż w ujęciu RRSO będą praktycznie niezauważalne, dlatego nie należy się spodziewać wzrostu kosztów kredytowych.
Sytuacja na rynku kredytowym w kontekście prognozowanych zmian
Wielu analityków jest zgodnych co do tego, że na rynku kredytów hipotecznych nie należy oczekiwać gwałtownego boomu. Niskie stopy procentowe, deflacja oraz korzystne zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych nie są dostatecznymi impulsami, które mogłyby zachęcić konsumentów do zaciągania kredytów hipotecznych. Największą barierą staje się bowiem wysokość obowiązkowego wkładu własnego, który uniemożliwia większości kredytobiorcom zawarcie umowy kredytowej. Z czasem jednak rynek powinien dostosować się do wprowadzanych zmian. Zwiększanie się zdolności kredytowej Polaków (aktualnie wynosi ok. 90 krotność miesięcznego wynagrodzenia) pozwoli z czasem na powszechne stosowanie rozwiązań, które mają na celu ominięcie obowiązkowego wkładu własnego.
Istotny wpływ na popyt na rynku kredytowym ma również sytuacja makroekonomiczna. Analitycy z Citigold podają, że prognozy na rok 2015 zakładają zrównoważony wzrost PKB polskiej gospodarki na poziomie ok. 3%, wzrost zatrudnienia oraz utrzymanie się trendu inflacyjnego w okolicach 0. Duże osłabienie polskiej waluty spowodowane ogłoszeniem decyzji przez szwajcarski bank centralny o zniesieniu minimalnego kursu wobec euro jest co prawda negatywne dla frankowiczów, lecz pozytywne dla eksporterów. Ogólny bilans zysków i strat dla rynku kredytowego w kontekście sytuacji makroekonomicznej na rok 2015 roku jest trudny do przewidzenia. Największe banki w Polsce w swojej strategii uwzględniają możliwość wystąpienia delikatnego spowolnienia w segmencie kredytów hipotecznych, zaś w przypadku kredytów konsumpcyjnych oczekuje się zwiększenia wolumenu udzielonych kredytów.
autor: Robert Banaszak
