Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego nie są aktami prawnymi o randze ustawy lub rozporządzenia. Mimo tego krajowe banki, SKOK-i oraz pozostałe instytucje finansowe stosują się do takich pakietów zaleceń, aby uniknąć sporów z nadzorcą. Osoby znające rynek kredytów mieszkaniowych mogą pamiętać, że KNF w ramach poprzednich rekomendacji dość mocno zmieniał dopuszczalne zasady finansowania lokali i domów. Takie zmiany były elementem czterech kolejnych Rekomendacji S. Ostatnia z nich została opublikowana w połowie 2013 r. Od tamtego czasu, na rynku kredytów mieszkaniowych oraz całym rynku bankowym zmieniło się sporo. Właśnie dlatego KNF postanowił wydać nowy pakiet zaleceń, który niedawno został opublikowany. Przeanalizowaliśmy te najnowsze zalecenia kredytowe, aby sprawdzić, co dokładnie mogą one zmienić z perspektywy banków oraz kredytobiorców mieszkaniowych.
Nadzór finansowy chce promować kredyty ze stałą stopą
Prace nad nową Rekomendacją S toczyły się już od stosunkowo długiego czasu. Przed publikacją ostatecznej wersji tego dokumentu krajowe media spekulowały, że Komisja Nadzoru Finansowego może zmusić banki do oferowania kredytów ze stałą stopą procentową (de facto „zamrożoną” na pewien czas – np. 5 lat). KNF już od dłuższego czasu forsuje bowiem takie kredyty jako bardziej bezpieczne rozwiązanie. W tym kontekście warto przypomnieć, że według danych Europejskiej Federacji Hipotecznej (ang. European Mortgage Federation – EMF) Polska jest unijnym ewenementem jako kraj, w którym praktycznie 100% nowych „hipotek” cechuje się aktualizacją oprocentowania częstszą niż co rok.
Po przeanalizowaniu finalnej wersji nowej Rekomendacji S można stwierdzić, że nadzór finansowy jednak nie zdecydował się na restrykcyjne dla banków rozwiązania dotyczące kredytów ze stałym oprocentowaniem. KNF nie będzie narzucał bankom docelowego udziału takich „hipotek” w łącznej sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych. Polskie banki same mają ustalić oczekiwany poziom sprzedaży opisywanych kredytów. W przypadku większości instytucji, oferta „stałoodsetkowych” kredytów na dom lub lokal może być nieatrakcyjna ze względu na stosunkowo wysokie oprocentowanie. Osoby, które liczą, że uda się im skorzystać na bardzo niskim poziomie stóp procentowych NBP i zagwarantować sobie małe odsetki np. przez 5 lat, niestety mogą poczuć się rozczarowane.
Warto też dodać, że wedle nowej Rekomendacji S klienci banku posiadający kredyt udzielony przed wejściem w życie nowych regulacji, powinni mieć możliwość przejścia na stałe oprocentowanie. Można jednak spodziewać się, że warunki takiej zmiany nie będą szczególnie atrakcyjne ze względu na wyższą marżę oraz ewentualną prowizję.
Opcja „klucz za dług” to inny ciekawy pomysł kredytowy
W kontekście nowej Rekomendacji S, trzeba też wspomnieć o kredytach mieszkaniowych z opcją „klucz za dług”. Zabezpieczeniem wspomnianych kredytów ma być wyłącznie nieruchomość mieszkaniowa obciążona hipoteką. Z podobnym sposobem funkcjonowania kredytów mieszkaniowych mamy do czynienia między innymi w USA. Komisja Nadzoru Finansowego na razie nie zamierza jednak przymuszać krajowych banków do oferowania opcji „klucz za dług”.
W przeciwieństwie do kredytów ze stałym oprocentowaniem, decyzja o wprowadzeniu nowego wariantu „hipotek” ma być dobrowolna. Ze względu na konieczność zmniejszenia ryzyka, Komisja Nadzoru Finansowego ograniczyła jednak maksymalny poziom LtV kredytów zabezpieczonych tylko na nieruchomości mieszkaniowej do poziomu 70%. Oznacza to, że osoba wybierająca opcję „klucz za dług” będzie musiała wnieść wkład własny stanowiący co najmniej 30% wartości transakcji. Nie można też wykluczyć wyższego poziomu marż dla kredytów niezabezpieczonych na majątku innym niż dom lub lokal.
Nie zmieniają się np. zasady dotyczące wkładu własnego
Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że banki komercyjne wdrożą nową Rekomendację S najpóźniej w połowie 2021 r. Banki spółdzielcze będą miały o wiele więcej czasu na wprowadzenie zmian, bo w przypadku tych instytucji graniczny termin został wyznaczony na przełomie 2022 r. oraz 2023 r. Niezależnie od rodzaju banku oferującego kredyty mieszkaniowe, wprowadzenie nowej Rekomendacji S („S pięć”) nie będzie oznaczało dezaktualizacji poprzednich wytycznych KNF-u.
W związku z powyższym, osoby zastanawiające się nad wzięciem kredytu mieszkaniowego, nie mogą oczekiwać, że zostaną obniżone limity wymaganego wkładu własnego. Nowa Rekomendacja S potwierdza, że wkład na poziomie 10% jest możliwy tylko pod warunkiem wykupienia przez klienta banku dodatkowej polisy (ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Standardowym limitem nadal ma pozostać wskaźnik LtV na poziomie 80%. Oznacza on konieczność samodzielnego sfinansowania co najmniej 20% wartości domu lub lokalu jeśli klient nie zamierza kupować obowiązkowego ubezpieczenia. Niedawna sytuacja pokazała, że krajowe banki w razie potrzeby mogą stosować wymogi dotyczące wkładu, które są bardziej restrykcyjne niż zalecenia KNF-u.
