Kredyt z MdM: kiedy trzeba będzie zwrócić dopłatę?

Koniec dopłat do wkładu własnego z programu Mieszkanie dla Młodych (MdM), miał miejsce na samym początku 2018 r. Właśnie wtedy bardzo szybki napływ wniosków od młodych kredytobiorców skutkował błyskawicznym wyczerpaniem ostatniej puli środków przeznaczonych na dofinansowanie zakupu mieszkań. Wbrew temu, co może sądzić wiele osób, program MdM nie odszedł jeszcze zupełnie do historii. Jego uczestnicy w dalszym ciągu mogą liczyć na częściową spłatę kredytu po narodzinach trzeciego lub kolejnego dziecka oraz zwrot VAT. Warto również zdawać sobie sprawę, że nadal działają pewne ustawowe sankcje związane z opisywanym programem. Rząd przewidział kary m.in. dla osób, które szybko sprzedadzą dotowane mieszkanie albo nadpłacą kredyt. Warto dowiedzieć się, w jakich okolicznościach są stosowane takie sankcje.

Na sprzedaż mieszkania trzeba uważać przez 5 lat

Czasowe ograniczenia dotyczące sposobu rozporządzania lokum dotowanym przez państwo, wcale nie są nowym rozwiązaniem. Warto nadmienić, że takie restrykcje wprowadzono już przy okazji programu Rodzina na Swoim. Ustawodawca zdecydował się na podobne rozwiązanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Wprowadzenie ograniczeń dotyczących sposobu wykorzystania „mieszkań na młodych” miało zniechęcić do uczestnictwa w rządowym programie np. osoby planujące uzyskać rządową dopłatę, a następnie szybko odsprzedać lokum z zyskiem. Taka operacja jest utrudniona lub nieopłacalna, ponieważ od rozpoczęcia MdM-u funkcjonują przepisy nakładające karę za sprzedaż lub darowiznę dotowanego lokum w ciągu pierwszych pięciu lat od jego zakupu. Zgodnie z tymi przepisami, osoba zbywająca prawo własności lub współwłasności mieszkania, na które otrzymano dopłatę do wkładu, będzie musiała zwrócić część rządowego dofinansowania. Taki zwrot jest obliczany proporcjonalnie, czyli z uwzględnieniem liczby pełnych miesięcy pozostających w momencie zbycia mieszkania (lokalu lub domu) do upływu pięcioletniego terminu.

Restrykcje dotyczą także nadpłat kredytu i najmu

Przedwczesna sprzedaż to nie jedyny „grzech” uczestnika programu Mieszkanie dla Młodych karany obowiązkiem zwrotu części dofinansowania. Identyczną sankcję finansową przewidziano dla beneficjentów MdM-u, którzy przed upływem pięciu lat od zakupu dotowanego lokalu lub domu:

• zmienią sposób użytkowania całości lub części nieruchomości w stopniu uniemożliwiającym zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych
• wynajmą w całości lub części albo użyczą dotowane lokum
• uzyskają prawo własności innego lokalu lub domu albo spółdzielcze własnościowe prawo do innego domu/lokalu (uwaga: to ograniczenie nie dotyczy otrzymania nieruchomości/spółdzielczego prawa w drodze spadku)
• uzyskają prawo współwłasności innego lokalu lub domu albo udział w spółdzielczym własnościowym prawie do innego domu/lokalu (uwaga: to ograniczenie nie dotyczy otrzymania części nieruchomości/spółdzielczego prawa w drodze spadku)
• nadpłacą kredyt mieszkaniowy kwotą przekraczającą wartość otrzymanej dopłaty do wkładu (uwaga: takie ograniczenie wprowadzono na mocy nowelizacji ustawy o MdM obowiązującej od 1 września 2015 r.)

Wydaje się, że to właśnie ostatnia sytuacja związana ze zbyt dużą nadpłatą preferencyjnego kredytu mieszkaniowego najczęściej może być przyczyną naliczenia karnego zwrotu dofinansowania. Poniższa tabela przedstawia sposób, w jaki jest obliczany taki karny zwrot. Warto pamiętać, że identyczne zasady ustalania kary dla kredytobiorcy są stosowane również w innych wymienionych wcześniej sytuacjach (m.in. po sprzedaży dotowanego lokum).

Informacje przedstawione w poniższej tabeli wskazują, że przekroczenie limitu nadpłat kredytu w 40 miesiącu po zakupie dotowanego mieszkania, będzie skutkowało koniecznością zwrotu 1/3 otrzymanego dofinansowania. Załóżmy, że w 40 miesiącu kredytobiorca powiększył wartość wszystkich nadpłat kredytu z 25 000 zł do 35 000 zł (nadpłacając kolejne 10 000 zł). Jeżeli przykładowa dopłata z MdM-u wynosiła 30 000 zł, to kredytobiorca będzie musiał zwrócić aż 10 000 zł do BGK (za pośrednictwem banku udzielającego kredytu). Identyczna wartość karnego zwrotu zostałaby naliczona na przykład w wyniku sprzedaży dotowanego lokum po upływie 40 miesięcy od jego zakupu.

Warto podkreślić, że ustawa o MdM obliguje kredytobiorcę do powiadomienia banku finansującego dom lub lokal o złamaniu zasad programu MdM (np. przedwczesnym sprzedaniu mieszkania lub jego wynajęciu). Na takie pisemne zawiadomienie kredytobiorca ma 30 kolejnych dni. Karny zwrot dofinansowania powinien wpłynąć na konto banku w ciągu 60 dni od daty złamania zasad programu Mieszkanie dla Młodych. Jeżeli beneficjent MdM-u nie powiadomi terminowo banku o konieczności zwrotu części dofinansowania, to w razie ujawnienia takiego nadużycia będzie musiał dodatkowo zapłacić odsetki ustawowe.