Niektóre osoby nadal chcą zaciągnąć kredyt mieszkaniowy na najdłuższy możliwy okres (35 lat). Sprawdzamy wady i zalety takiego rozwiązania oferowanego przez kilka banków.
Aktualnie obowiązująca Rekomendacja S wskazuje, że banki udzielające kredytów mieszkaniowych, powinny zalecać swoim klientom okres spłaty wynoszący 25 lat. Tylko wtedy, gdy kredytobiorca nie będzie chciał spłacać długu w relatywnie krótkim czasie, bank może zaproponować „hipotekę” na 25 lat – 35 lat. Postanowiliśmy sprawdzić, które banki wciąż finansują mieszkania przez najdłuższy możliwy okres (35 lat). Przed zaciągnięciem tak „długiego” kredytu, na pewno trzeba rozważyć jego dodatkowe koszty.
Mimo zysków nie każdy bank przyzna kredyt na 420 miesięcy …
Osoba zainteresowana kredytem mieszkaniowym na 35 lat, powinna zdawać sobie sprawę, że taka „hipoteka” oznacza dodatkowe korzyści odsetkowe dla banku. Bardzo dobrym potwierdzeniem są dane z poniższej tabeli. To zestawienie przygotowane przez ekspertów Kalkulator.pl pokazuje, jak suma rat zmienia się wraz z wydłużaniem okresu spłaty przykładowego kredytu (250 000 zł). Warto dodać, że w przypadku każdego wariantu analizy (20 lat, 25 lat, 30 lat oraz 35 lat) została uwzględniona inflacja wynosząca 2,50% rocznie. Inflacja pomniejsza koszty ponoszone w związku z długim okresem spłaty. Mimo tego, osoba wybierająca kredyt na 35 lat zamiast dwudziestoletniej „hipoteki”, w zależności od oprocentowania (4,25% – 5,00%) będzie musiała dopłacić 9,5%/27 701 zł – 13,2%/41 178 zł. Taki dodatkowy koszt kredytu mieszkaniowego równocześnie stanowi korzyść dla banku.
Pomimo korzyści odsetkowych wynikających z dłuższego okresu spłaty, nie wszystkie banki są skłonne do finansowania lokum przez 35 lat. Bardziej ostrożni kredytodawcy po prostu stwierdzają, że ryzyko tak długiej spłaty jest zbyt duże w stosunku do korzyści z odsetek. W tym kontekście warto dodać, że Komisja Nadzoru Finansowego coraz mocniej zwraca uwagę bankom na spodziewany wiek ich nowych klientów pod koniec okresu spłaty. Niektóre osoby w dniu płatności ostatniej raty kredytu mieszkaniowego mogą liczyć sobie np. 70 lat i otrzymywać tylko bardzo skromną emeryturę.
Mieszkanie przez 35 lat finansuje na przykład PKO i Millennium
Dane Centrum AMRON wskazują, że w 2018 r. około 62% nowych kredytów hipotecznych cechowało się okresem spłaty wynoszącym od 25 lat do 35 lat. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że znalezienie banku kredytującego mieszkanie przez czas dłuższy niż 30 lat obecnie jest trudniejsze niż jeszcze kilka lat temu. Bardzo ważny wydaje się fakt, że kredytów mieszkaniowych na 35 lat nadal udziela lider krajowego rynku, czyli PKO Bank Polski. Mieszkanie przez 420 miesięcy może finansować również kilka innych dużych banków. Zalicza się do nich mBank, Credit Agricole, ING Bank Śląski, BOŚ Bank oraz Bank Millennium. Nie można zapominać o Banku Pocztowym, który także oferuje kredyty mieszkaniowe na 35 lat. Pozostałe krajowe banki ustaliły limit maksymalnego okresu kredytowania mieszkań wynoszący 30 lat.
Warto pamiętać, że ważne są także aktualne zasady dotyczące maksymalnego wieku kredytobiorcy w chwili spłacania ostatniej raty. Taki graniczny wiek w zależności od banku wynosi 67 lat – 80 lat. Dla własnego dobra, lepiej nie zaciągać jednak kredytów, które planowo skończymy spłacać w wieku starszym niż 67 lat – 70 lat. W tym kontekście spore znaczenie mają obawy dotyczące niskiej stopy zastąpienia przyszłych emerytur.
Okres spłaty większy niż 30 lat nie poprawi zdolności kredytowej
W ramach podsumowania warto przypomnieć o pewnej ważnej zasadzie, którą musi stosować każdy bank udzielający kredyt mieszkaniowy na okres dłuższy niż 30 lat. Zgodnie z brzmieniem aktualnej Rekomendacji S, taki kredytodawca do szacunków zdolności kredytowej zawsze powinien przyjmować okres spłaty wynoszący 30 lat. To rozwiązanie wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego sprawia, że wydłużanie okresu spłaty powyżej 30 lat nie skutkuje przyrostem zdolności kredytowej i tylko obniża poziom raty. Projekt znowelizowanej Rekomendacji S zakłada, że limit okresu spłaty stosowany przy obliczaniu zdolności kredytowej zostanie obniżony z 30 lat do 25 lat. W ten sposób KNF chce dodatkowo zniechęcić do zaciągania kredytów na więcej niż 25 lat.
