Obniżka stóp procentowych NBP to zmiana, która jest pozytywna dla osób planujących kredyt na mieszkanie. Niestety inne niedawne zmiany wyglądają mniej optymistycznie.
Dwukrotne „obcięcie” głównej stopy procentowej NBP w ciągu niecałego miesiąca to sytuacja, która wygląda źle dla oszczędzających i pozytywnie z punktu widzenia kredytobiorców mieszkaniowych. Dzięki wspomnianej interwencji Rady Polityki Pieniężnej, stopy WIBOR 3M i WIBOR 6M będące podstawą oprocentowania nowych „hipotek” spadły o blisko jeden punkt procentowy (z ok. 1,70% do ok. 0,70%). Taka obniżka wygląda wspaniale dla nabywców mieszkań tylko wtedy, gdy nie weźmiemy pod uwagę innych okoliczności. Z punktu widzenia potencjalnych kredytobiorców, spadek stóp procentowych NBP to jedyna pozytywna zmiana, którą przyniósł koronawirusowy kryzys. W tym kontekście warto pamiętać, że oczekiwane obniżki cen na rynku mieszkaniowym jeszcze nie są widoczne. Tymczasem banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. Postanowiliśmy dokładniej przyjrzeć się działaniom kredytodawców.
Zmiany w PKO PB oraz Pekao to sygnał dla konkurentów …
Kiedy Komisja Nadzoru Finansowego wprowadzała swoje wymogi dotyczące wkładu własnego w kredytach mieszkaniowych, to stosunek części bankowców do tej zmiany był dość sceptyczny. Teraz okazuje się, że władze niektórych banków stosują wymagania bardziej restrykcyjne od zaleceń KNF. Jeszcze przed epidemicznym kryzysem, część kredytodawców nie udzielała kredytów mieszkaniowych z najniższym dopuszczalnym wkładem (10%) i obowiązkowym ubezpieczeniem brakującego wkładu.
Po rozpoczęciu koronawirusowych zawirowań w gospodarce okazało się, że dwa krajowe banki nie chcą finansować nawet 80% mieszkania. Mowa o ING Banku Śląskim oraz BOŚ Banku. Pierwsza z tych instytucji, która ma większe znaczenie na rynku „hipotek”, teraz wymaga wkładu wynoszącego minimum 30% wartości lokum. Wymagania Banku Ochrony Środowiska dotyczące wkładu własnego, przez pewien czas były dwukrotnie wyższe od 20%, czyli wartości, którą KNF uznaje za minimum nie wymagające zakupu dodatkowego ubezpieczenia. Po krótkim okresie stosowania tak restrykcyjnych ograniczeń, BOŚ powrócił jednak do limitu wynoszącego 20%.
Wydaje się jednak, że kluczowe znaczenie dla kredytobiorców i bankowych konkurentów będą miały decyzje liderów, czyli PKO BP oraz Pekao. Największy polski bank po rozpoczęciu kryzysu szybko powiększył wymagany wkład własny z 10% do 20%. Władze Pekao na razie są nieco bardziej zachowawcze. W banku spod znaku żubra, teraz potrzebny jest wkład własny wynoszący co najmniej 15% wartości lokum (zamiast poprzednich 10%). Wyższy limit obowiązuje natomiast w Pekao Banku Hipotecznym, który wcześniej kredytował do 90% wartości mieszkania, a teraz sfinansuje co najwyżej 80%.
Kredytodawcy zmienili nie tylko swoje hipoteczne marże
Informacje napływające z rynku hipotecznego wskazują, że te banki, które jeszcze nie zrezygnowały z finansowania 90% mieszkań, postanowiły natomiast podnieść marże przy niskim wkładzie własnym. Taka zmiana ma skompensować większe ryzyko. Nieco mniejsze podwyżki marż dotyczą kredytów o niższym poziomie LtV (Loan to Value = wartość długu/wartość nieruchomości). Właśnie dlatego efekt spadku stopy referencyjnej NBP i WIBOR-u o około jeden punkt procentowy będzie mniejszy niż można by się spodziewać. Dane Narodowego Banku Polskiego mówią, że w ostatnim czasie średnie RRSO nowych kredytów mieszkaniowych (w PLN) zmieniało się następująco:
październik 2019 r. – 4,82%
listopad 2019 r. – 4,78%
grudzień 2019 r. – 4,80%
styczeń 2020 r. – 4,79%
luty 2020 r. – 4,75%
marzec 2020 r. – 4,71%
Wynik z kwietnia br. na pewno będzie znacznie niższy od marcowego, ale nie o jeden punkt procentowy. Warto jednak pamiętać, że dla wielu potencjalnych kredytobiorców nowa polityka banków ma większe znaczenie od zmiany oprocentowania. Wyniki ankiety, którą NBP przeprowadził wśród przedstawicieli największych banków w pierwszej połowie kwietnia 2020 r. wskazują, że bieżący kwartał przyniesie znaczące pogorszenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych (zobacz: „Sytuacja na rynku kredytowym, wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych – II kwartał 2020 r.”). Pojawiają się informacje o tym, że kredytodawcy zaczęli szczególnie podejrzliwie traktować przedsiębiorców i pracowników powiązanych z tymi branżami, które cechują się podwyższonym ryzykiem zwolnień (przykłady: gastronomia, turystyka, automotive).
Wiele osób zmieni swoje plany dotyczące kredytu na „M”
Banki ankietowane przez NBP, spodziewają się głębokiego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe w bieżącym kwartale. Trudno się temu dziwić, bo obecna niepewność co sytuacji finansowej nie zachęca konsumentów do zaciągania wieloletnich zobowiązań. Można przypuszczać, że wiele osób planujących pierwotnie zakup mieszkania w 2020 roku, przełoży swoje zakupowe plany na 2021 rok lub 2022 rok. Za takim scenariuszem przemawia między innymi fakt, że przyszli kredytobiorcy będą chcieli poczekać na poprawę koniunktury gospodarczej i sytuacji na rynku pracy. Wielu potencjalnych nabywców domów i lokali może również spodziewać się stopniowej poprawy warunków kredytowania mieszkań i spadku cen takich nieruchomości.
