Krajowe banki już od dawna próbują zachęcić osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe do udziału w różnego rodzaju promocjach. Takie akcje promocyjne bardzo często mają na celu wspieranie dystrybucji ubezpieczeń lub produktów finansowych banku w ramach sprzedaży wiązanej (zwanej też cross – sellingiem). Promocje oferowane przyszłym posiadaczom „hipotek”, niejednokrotnie dają możliwość wyboru pomiędzy obniżką kredytowej marży oraz zredukowaną prowizją przygotowawczą. Osoby postawione przed takim promocyjnym wyborem, dość często mają spore wątpliwości. Obniżka prowizji przygotowawczej może zmniejszyć kwotę, którą już na wstępie bank pobierze od klienta albo doliczy do jego zadłużenia. Wyniki naszej analizy wskazują jednak, że w dłuższej perspektywie czasowej to obniżka marży kredytu mieszkaniowego okazuje się bardziej opłacalna.
Korzyść z obniżenia marży bywa nawet 10 razy większa
Analiza dotycząca kredytowych promocji powinna opierać się na realistycznym przykładzie. Taki przykład został zaprezentowany w poniższej tabeli. Pokazuje on sytuację klienta, który chce pożyczyć 280 000 zł na 30 lat. Ta kwota potrzebna do zakupu mieszkania będzie spłacana w równych ratach (bez opóźnień oraz nadpłat). Warto również nadmienić, że w ramach wyjściowego wariantu przykładowa „hipoteka” ma marżę na poziomie 2,50% oraz kredytowaną prowizję przygotowawczą wynoszącą 3,00%. W poniższej tabeli sprawdziliśmy korzyści finansowe dla przykładowego nabywcy mieszkania, które będą związane z promocyjną obniżką marży lub prowizji. Miarą wspomnianych korzyści jest spadek kwoty, którą przez cały okres spłaty nabywca mieszkania będzie musiał zwrócić bankowi.
Nasze obliczenia wskazują, że przykładowa obniżka prowizji przygotowawczej o 0,20 punktu procentowego (do 2,80%) skutkuje spadkiem sumy rat o 0,19%. To niewiele w stosunku do korzyści, jaką klient banku może osiągnąć na wskutek zmniejszenia marży o 0,20 punktu procentowego. Taka redukcja marży (do 2,30%) będzie bowiem oznaczała oszczędność na poziomie 2,20%. W przypadku innych wariantów obniżenia marży i prowizji przygotowawczej (np. o 0,40 punktu procentowego) również możemy dostrzec, że ta pierwsza „marżowa” opcja zapewnia ponad dziesięć razy większe korzyści. Banki oczywiście wiedzą o tym, że redukcja marży znacznie bardziej obniża koszt kredytu mieszkaniowego. Właśnie dlatego uzyskanie „marżowego” rabatu na poziomie np. 0,20 punktu procentowego jest o wiele trudniejsze dla klienta banku niż otrzymanie prowizji przygotowawczej zredukowanej o taką samą wartość.
Analiza kosztów kredytu przy promocyjnych marżach i prowizjach
| Prezentacja wpływu, jaki obniżka marży lub prowizji przygotowawczej wywiera na koszty kredytu mieszkaniowego | |||
| Założenia na temat kredytu: nabywca mieszkania pożycza 280 000 zł na 30 lat. Ten klient banku posiada wkład własny wynoszący 60 000 zł. Kredytobiorca wybrał raty równe. Przeciętny poziom stopy WIBOR 3M w całym okresie kredytowania wyniesie 3,00%. Prowizja przygotowawcza została skredytowana (doliczona do rat). Podstawowa stawka stałej marży (bez promocji) to 2,50%. Podstawowa stawka prowizji przygotowawczej (bez promocji) wynosi 3,00%. | |||
| Obniżka prowizji względem początk. poziomu – punkty procentowe (p.p) |
Zmiana sumy rat (względem początkowego wyniku/bez wliczenia inflacji) |
Obniżka marży względem początkowego poziomu – punkty procentowe (p.p) |
Zmiana sumy rat (względem początkowego wyniku/bez wliczenia inflacji) |
| 0,10 p.p. (do 2,90%) | -0,10% | 0,10 p.p. (do 2,40%) | -1,10% |
| 0,20 p.p. (do 2,80%) | -0,19% | 0,20 p.p. (do 2,30%) | -2,20% |
| 0,40 p.p. (do 2,60%) | -0,39% | 0,40 p.p. (do 2,10%) | -4,37% |
| 0,60 p.p. (do 2,40%) | -0,58% | 0,60 p.p. (do 1,90%) | -6,53% |
| 0,80 p.p. (do 2,20%) | -0,78% | 0,80 p.p. (do 1,70%) | -8,66% |
Źródło: obliczenia własne
Najmniej ryzykowne są promocje związane z ROR-em
Osoba zamierzająca skorzystać z bankowej promocji w ramach kredytu mieszkaniowego, powinna brać pod uwagę nie tylko korzyści będące wynikiem zastosowania niższej marży lub prowizji. Równie ważne są koszty oraz uciążliwości związane z uczestnictwem w promocji. Przykładem wspomnianych kosztów jest np. opłata za kartę kredytową sprzedawaną przez bank w ramach cross – sellingu albo składka ubezpieczenia, po którego zakupie banki poprawi warunki kredytu. Przeanalizowanie takich kosztów bywa trudne, bo zarówno polisa jak i karta kredytowa daje kredytobiorcy pewne korzyści (tzn. ochronę ubezpieczeniową albo dostęp do nieoprocentowanych środków). Wyjątek stanowi sytuacja, w której klient nabywa produkty oferowane w ramach sprzedaży wiązanej tylko z myślą o poprawie warunków kredytu mieszkaniowego.
Wydaje się, że najmniej ryzykowne i najłatwiejsze do analizy są promocje, w ramach których banki proponują obniżkę marży lub prowizji przygotowawczej osobom posiadającym konto osobiste i regularnie wpłacającym wynagrodzenie na taki rachunek. W przypadku wspomnianych promocji, jedynym kosztem może być np. comiesięczna opłata za konto osobiste i/lub kartę debetową. Przed wyborem jednej z promocji typu „kredyt + ROR”, trzeba oczywiście sprawdzić warunki prowadzenia rachunku osobistego. Warto również dowiedzieć się po jakim okresie ewentualna rezygnacja z konta w banku udzielającym kredytu mieszkaniowego nie będzie skutkowała karną podwyżką kredytowanej prowizji lub marży.
