Chcąc wziąć kredyt hipoteczny, należy liczyć się z tym, że będziemy musieli przeznaczyć część środków na potrzeby zaciągnięcia takiego finansowania. 20% wkładu własnego dla wielu osób może być jednak problematyczne. Jaki minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego jest wymagany obecnie przez banki i jak go obliczyć?
Obecnie nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, jeśli nie mamy wkładu własnego. Dodatkowo wymogi dotyczące wysokości oszczędności, jakie należy wyłożyć, aby otrzymać finansowanie, różnią się w zależności od banku. Ile wynosi minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym i jak go obliczyć?
Kalkulator minimalnego wkładu własnego
Kalkulator minimalnego wkładu własnego
Przy pomocy powyższego kalkulatora możesz obliczyć przybliżoną wielkość wkładu własnego na podstawie całkowitej kwoty kredytu i banku. Warto jednak pamiętać, że jest to jedynie przybliżony wynik i ostateczna wielkość wkładu własnego może różnić się, zależnie od konkretnej umowy zawartej między bakiem a klientem.
Sprawdź także: Kalkulator kredytu hipotecznego
Ile trzeba mieć na wkład własny w 2023?
Wkład własny to suma środków wymagana przez bank na poczet zaciągnięcia przez kredytobiorcę kredytu hipotecznego. Aby móc uzyskać finansowanie na nowy dom, należy dysponować odpowiednim kapitałem. W ten sposób pokazujemy kredytodawcy, że jesteśmy wiarygodnym i odpowiedzialnym klientem.
Minęły już czasy, gdy można było wziąć kredyt hipoteczny bez żadnego wkładu własnego. Jeszcze kilka lat temu banki wymagały posiadania środków w wysokości ok. 5-10% kosztów inwestycji.
Jak sytuacja wygląda obecnie? Jaki wkład własny jest wymagany w 2023 roku? Obecnie większość banków wymaga wkładu własnego w wysokości 20% kwoty inwestycji. Co ważne, nie musi być to gotówka. Banki jako wkład własny zaliczają również m.in. środki na koncie oszczędnościowym, albo wartość działki budowlanej – jeśli jesteśmy jej właścicielem.
Są jednak instytucje, które wymagają jedynie 10% wkładu własnego. Jednak w tym wypadku wiąże się to z koniecznością wykupienia przez klienta specjalnej polisy do kredytu – ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, a to wiąże się z dodatkowymi kosztami dla klienta.
Kto ustala wielkość wkładu własnego?
To, ile wkładu własnego na zakup nieruchomości trzeba mieć, by skutecznie wnioskować o kredyt hipoteczny, jest zależne m.in. od rekomendacji wydawanych przez KNF. Komisja Nadzoru Finansowego określa zalecany minimalny wkład własny. W tzw. Rekomendacji S określono wysokość wkładu własnego na minimum 20% wartości mieszkania/domu, który nabywamy.
Co ważne, rekomendacje wydawane przez KNF to formalnie tylko wyznacznik dobrych praktyk bankowych. Tak naprawdę banki nie muszą się ich mocno trzymać, choć należy wskazać, że zazwyczaj jednak stosują się do zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego.
Należy również mieć na uwadze, że kwota wkładu własnego zależy nie od wartości kwoty kredytu hipotecznego, a od wartości nieruchomości wycenionej przez bank. Przy ustalaniu jej wysokości pod uwagę brane są czynniki takie jak:
- cena nieruchomości na rynku pierwotnym/wtórnym,
- cena działki
- w przypadku domu – niższa wartość oszacowanego kosztorysu.
Jak obliczyć wkład własny?
Aby móc wziąć kredy hipoteczny, należy policzyć, ile pieniędzy musimy uzbierać na start. Zależy to głównie od wartości naszej nieruchomości.
Należy mieć na uwadze, że kwota wkładu własnego zależy nie od wartości kwoty kredytu hipotecznego, a od wartości nieruchomości wycenionej przez bank. Przy ustalaniu jej wysokości pod uwagę brane są czynniki takie jak:
- cena nieruchomości na rynku pierwotnym/wtórnym,
- cena działki
- w przypadku domu – niższa wartość oszacowanego kosztorysu.
W związku z tym, chcąc wyliczyć wysokości wkładu własnego, aby móc zaciągnąć kredyt hipoteczny, musimy wziąć pod uwagę wartość nieruchomości.
Przykładowo, jeśli wartość nieruchomości wynosi 600 tys. zł, to:
- minimalny wkład własny w wysokości 10% to 60 tys. zł
- minimalny wkład własny 20% to 120 tys. zł
Wkład własny przy kredycie na zakup domu
W przypadku kredytu hipotecznego na zakup domu zazwyczaj podstawą do obliczenia potrzebnego wkładu własnego będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania. Naszym wkładem na start będą środki wynoszące określony procent wartości nieruchomości.
Wkład własny liczymy od niższej z wartości, czyli albo wartości transakcyjnej, albo wartości rynkowej nieruchomości wycenionej przez bank.
Przykładowo, jeśli cena nieruchomości wynosi 200 tys. zł, a wycena banku wykaże wartość rynkową 220 tys. zł, to wkład własny, jaki należy wnieść, to 20 tys. zł, a więc 10% liczone od wartości transakcyjnej.
Natomiast, gdy wartość transakcyjna nieruchomości to 200 tys. zł, a jej wycena 190 tys. zł, to wkład własny wyniesie 19 tys. zł plus dodatkowo kwotę różnicy między wartością transakcji a wyceny, a więc 10 tys. zł.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że w przypadku gdy cena nieruchomości jest dużo poniżej wartości określonej przez operat, zazwyczaj bank nie udzieli nam finansowania.
Zakup nieruchomości i remont
Możliwa jest również sytuacja, gdy planujemy zakup nieruchomości, ale dodatkowo potrzebne są nam również środki na remont. Wtedy wkład własny będzie liczony od kwoty potrzebnej na zakup nieruchomości, a także kosztów wykonania remontu.
Wkład własny przy kredycie na budowę domu
Chcesz wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu? W tym przypadku kwestia wkładu własnego wygląda nieco inaczej, ponieważ możesz do niego zaliczyć różne wydatki. Jakie? Będą to m.in.:
- wartość działki budowlanej,
- koszty projektu domu,
- koszty poniesione na zakup materiałów budowlanych.
Przykładowo, jeśli budujemy dom wyceniony przez rzeczoznawcę na 500 tys. zł, a działka ma wartość 80 tys. zł, to musimy mieć jedynie 20 tys. zł na start, ponieważ resztę 20% wkładu własnego pokrywa wartość działki.
Wkład własny przy kredycie na remont domu
Potrzebujesz kredytu, ale nie na zakup nieruchomości, a tylko jej remont bądź modernizację? W takim wypadku wkładem własnym będzie wartość nieruchomości. Jedak tutaj pojawia się pewien niuans, ponieważ najprawdopodobniej bank będzie brał pod uwagę przyszłą wartość nieruchomości, czyli taką, jaka będzie po wprowadzonych zmianach, a nie na ile wyceniana jest obecnie.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – co to?
Jak wspomnieliśmy wcześniej, niektóre banki umożliwiają wzięcie kredytu hipotecznego przy mniejszym wkładzie własnym niż rekomendowane przez KNF 20%. Jednak mniejsza liczba środków na start wiąże się z wyższymi kosztami kredytu. Aby uzyskać kredyt hipoteczny z wkładem własnym w wysokości np. 10%, klient musi bowiem zawrzeć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Jest ono dla banku zabezpieczeniem od wyższego ryzyka. Na czym ono polega? Takie ubezpieczenie wiąże się dla klienta z wyższą marżą. Mianowicie do czasu spłacenia przez kredytobiorcę kapitału wynoszącego 80% ceny transakcyjnej, naliczana jest specjalna opłata.
Dzięki ubezpieczeniu od niskiego wkładu własnego osoby, które nie mają uzbieranej wymaganej przez KNF kwoty, a marzą o własnym M, mogą uzyskać finansowanie od banku.
Ile wynosi wkład własny w konkretnych bankach?
Warto mieć na uwadze, że im mamy wyższy wkład własny, tym mamy większą szansę na uzyskanie kredytu. Dlatego jeśli mamy tylko taką możliwość, należy zgromadzić jak najwięcej środków na zakup nieruchomości z własnej kieszeni.
Ile zatem wkładu własnego trzeba mieć odłożone, aby móc wnioskować o kredyt hipoteczny w konkretnych bankach? Te wartości różnią się w zależności od instytucji.
Jak wspomnieliśmy wcześniej, są banki, które po spełnieniu określonych warunków przyznają kredyt, nawet jeśli mamy tylko 10-procentowy wkład własny, a są i takie, które mocno trzymają się rekomendacji KNF i wymagają 20-procentowego wkładu na start.
Sprawdź, jak w poszczególnych bankach wygląda kwestia minimalnego wkładu własnego:
- Alior Bank – 10%
- Bank Pocztowy – 20%
- BNP Paribas – 20%
- BOŚ Bank – 20%
- BPS – 10%
- Citi Handlowy – 20%
- Credit Agricole – 10%
- ING Bank Śląski – 20%
- mBank – 10%
- Bank Millennium – 10%
- Bank PKO SA – 10%
- Bank PKO BP – 10%
- Santander Bank Polska – 10%
Czy jest możliwy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Wiele osób zastanawia się, czy może uzyskać kredyt hipotecznych, jeśli nie ma żadnych środków na wkład własny. Jeszcze niecałe 10 lat temu, bo do 2014 r., taka sytuacja była możliwa. Banki w tym czasie umożliwiały wzięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Tym samym każdy klient mógł zaciągnąć kredyt w wysokości 100% wartości nabywanej nieruchomości.
Ten stan rzeczy zmieniła wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S. Dokument ten zawiera zbiór dobrych praktyk dla instytucji finansowych, m.in. dotyczących maksymalnego wieku kredytobiorcy. Jednym z jej zapisów jesttakże obowiązek wymagania od kredytobiorców wkładu własnego. Muszą go respektować wszystkie banki oferujące kredyty hipoteczne.
W 2014 r. Rekomendacja S ustaliła wysokość wkładu własnego na 5% całej wartości nabywanej nieruchomości. Rok później było to już 10%, w 2016 roku – 15%, a od 2017 r. do teraz wymagany wkład własny wynosi już min. 20%.
Biorąc pod uwagę powyższe, zgodnie z zapisami Rekomendacji S obecnie nie ma możliwości wzięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.
I choć ta sytuacja może wielu osobom utrudnić wzięcie kredytu mieszkaniowego, to należy pamiętać, że wkład własny nie oznacza tylko zgromadzonej przez nas gotówki. W zależności od polityki danego banku, mogą one akceptować również inne rodzaje zabezpieczenia.
Co może zostać wliczone przez banki w poczet wkładu własnego poza uzbieranymi oszczędnościami? Mogą to być:
- koszty nabycia nieruchomości,
- koszty robót budowlanych,
- koszty zakupu materiałów budowlanych,
- wartość działki budowlanej,
- wszelkie środki, które przekazaliśmy na rzecz dewelopera, np. zadatek,
- inna nieruchomość, która jest naszą własnością i nie jest kredytowana,
- środki z IKE oraz IKZE,
- darowizna – przykładowo wszelkie darowizny w obrębie zerowej grupy podatkowej, czyli te od najbliższej rodziny, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn,
- obligacje lub papiery wartościowe – niektóre banki jako wkład własny akceptują również różne obligacje, jednostki funduszy inwestycyjnych, a nawet akcje,
- środki zgromadzone w PPK – jeśli oszczędzasz na emeryturę za pomocą PPK, to zgodnie z prawem możesz wypłacić pieniądze z PPK w celu pokrycia wkładu własnego.
