Choć zainteresowanie na rynku nieruchomości , a w szczególności mieszkań, nie słabnie, a wręcz przeciwnie, klienci coraz częściej szukaj tych o większej powierzchni, to znalezienie czegoś w dosyć przystępnej cenie nie jest proste. Lokali ciągle brakuje, a popyt nie słabnie. Jednak dla chcącego nic trudnego – przy odrobinie szczęścia można trafić na prawdziwe okazje cenowe. Jednym ze sposobów na ich znalezienie może być licytacja komornicza. Należy jednakże tutaj zachować ostrożność, gdyż z takim zakupem może wiązać sporo nieprzyjemnych niespodzianek.
Licytacje z całej Polski
Licytacja komornicza nieruchomości jest obwieszczana na co najmniej dwa tygodnie przed. Informacje o niej znajdziemy m.in. oficjalnej stronie Krajowej Rady Komorniczej. Tutaj zostanie podane, gdzie i kiedy będą licytowane za pośrednictwem komorników z całej Polski domy, mieszkania i inne nieruchomości.
W licytacji prowadzonej przez komornika może wziąć udział każdy, kto wpłaci wadium w wysokości 10 procent oszacowanej wartości licytowanej rzeczy. Licytacja zaczyna się od kwoty stanowiącej minimum 75 procent kwoty oszacowania. Wraz z przedstawianymi ofertami w naturalny sposób stopniowo idzie ona do góry. Wygrywa ten kto zaproponuje najwięcej. Z tym, że pierwsze przebicie ceny wywoławczej musi wynosić więcej niż 1 procent kwoty oszacowania. Uzyskane dzięki licytacji pieniądze są przeznaczone na zaspokojenie roszczeń wierzycieli dotychczasowego właściciela, a także kosztów postępowania komorniczego.
Niechciani lokatorzy
Do udziału w licytacjach komorniczych zachęca przede wszystkim cena. W zdecydowanej większości przypadków mieszkania zostają sprzedane poniżej wartości rynkowej. Szczęśliwy nabywca powinien być jednak gotowy również na niespodzianki. Najczęściej spotykanym problemem właścicieli takich nieruchomości są lokatorzy. Nierzadko w licytowanych lokalach obowiązują jeszcze długo umowy najmu, których rozwiązanie może być trudne. W wypadku lokatorów, którzy bezprawnie zajmują nieruchomość konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego przed sądem cywilnym połączonego z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego lub tymczasowego, do którego będzie mógł się przeprowadzić.
Nie należy także zapominać, że kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletnie, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni do czasu udostępnienia im przez gminę lokalu socjalnego będą mieli prawo do zajmowania zlicytowanego mieszkania lub domu. Oznacza to, że pozbycie się niechcianych najemców czy byłych właścicieli może trwać latami.
Co w księdze wieczystej?
Ponadto, jak to z mieszkaniami czy domami z rynku wtórnego bywa, ich stan może być różny. Może to być lokal w bardzo dobrym stanie lub wprost przeciwnie. Niektóre będą wymagać remontu i to generalnego, a to może spowodować, że atrakcyjna cena za jaką kupimy nieruchomość automatycznie wzrośnie.
Podobnie warto zawczasu zapoznać się z wpisem w księdze wieczystej, aby chociażby zorientować się, czy nieruchomość nie ma obciążonej hipoteki. Jeżeli licytacja zaspokoi wszystkie wierzytelności, to wierzyciele zabezpieczeni na nieruchomości powinni zostać wykreśleni. Jednakże w księdze mogą znaleźć się również informacje na temat ewentualnych praw innych osób np. z tytuły dożywocia. W tym przypadku oznacza to, że dana osoba do śmierci będzie miała prawo do korzystania z tego domu czy mieszkania.
Licytacja nie dla wszystkich
Kupno nieruchomości za pośrednictwem licytacji komorniczej wydaje się nie być korzystny wariantem dla każdego. Przede wszystkim liczba tego typu obiektów czy lokali jest ograniczona. Szanse na to, że jako mieszkańcy małego miasta czy wsi trafimy na licytację komorniczą jakiegoś mieszkania w swojej miejscowości są niewielkie. W lepszej sytuacji są pod tym względem natomiast mieszkańcy wielkich miast.
Kłopotliwa dla potencjalnych nabywców może być konieczność wpłacenia całej kwoty w przeciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Względnie można ten termin wydłużyć, ale o maksymalnie miesiąc. W efekcie, przystępując do licytacji powinniśmy mieć przygotowane wszystkie środki, jakie jesteśmy w stanie przeznaczyć na te cel. To z kolei się wiąże z uprzednim zapoznaniem się ze stanem oferowanej nieruchomości. Oprócz wspomnianego zajrzenia do księgi wieczystej, warto osobiście ocenić stan techniczny danego domu lub mieszkania. Wprawdzie obwieszczeniu o licytacji towarzyszy często opis i zdjęcia lokalu, ale jest również możliwość osobistych oględzin – zazwyczaj na dwa tygodnie przed licytacją. Można też w kancelarii komorniczej lub sądzie rejonowym przeglądnąć protokół oszacowania nieruchomości, mapkę z akt postępowania egzekucyjnego, wypis z rejestru gruntów, a także operat szacunkowy wykonany przez biegłego sądowego.
Licytacje komornicze mogą być zatem sporą okazją, ale mogą też przysporzyć sporo problemów. Na pewno nie należy się sugerować tylko ceną wywoławczą. Nawet jeżeli mamy odpowiednio wyższą kwotę, to warto uprzednio dogłębnie przeanalizować stan tej nieruchomości, by nie wpakować się w niepotrzebne problemy. Należy także mieć świadomość, że z powodu sporego zainteresowania na rynku coraz trudniej kupić mieszkanie czy dom po cenie wywoławczej czy lekko powyżej. Dlatego „niebywała okazja” może nas w rezultacie kosztować tyle samo co zakup bezpośrednio od właściciela.
