Zdecydowana większość osób zaciągających nowy kredyt mieszkaniowy, wybiera spłatę takiego zobowiązania w ratach równych. Nie oznacza to jednak, że równe płatności są najlepszym rozwiązaniem z punktu widzenia każdego kredytobiorcy. Popularniejszy wariant spłaty, niestety jest mniej opłacalny dla dłużników pod względem kosztowym. Warto się przekonać, czy osoby wybierające raty równe zamiast malejących, będą musiały zapłacić bankowi znacznie większą kwotę.
Raty maleją dzięki coraz mniejszemu zadłużeniu ?
Na wstępie trzeba wyjaśnić podstawową różnicę pomiędzy dwoma systemami spłaty kredytu mieszkaniowego. Wariant zakładający spłatę w ratach malejących jest prostszy do zrozumienia pod względem matematycznym. Rata malejąca składa się bowiem z części kapitałowej (część kapitałowa = kwota kredytu/okres spłaty w miesiącach) oraz z części odsetkowej. Taka odsetkowa część raty malejącej zmniejsza się wraz z saldem zadłużenia. Można ją obliczyć na podstawie następującego wzoru: część odsetkowa = (oprocentowanie kredytu w skali roku/12) x aktualne saldo zadłużenia.
System rat równych jest bardziej skomplikowany pod względem matematycznym i polega na zachowaniu równej płatności dzięki zmieniającej się proporcji kapitału oraz odsetek. Warto dodać, że rata równa będzie niezmienna przez cały okres spłaty tylko pod warunkiem stałego oprocentowania. Co ważne, wraz z upływem kolejnych miesięcy, spada udział odsetek w racie równej i jednocześnie wzrasta kwota zwracanego kapitału. Zmienne proporcje raty równej mają pewne konsekwencje na przykład wtedy, gdy kredytobiorca zdecyduje się na karencję (przerwę) w spłacie kapitału kredytu. Taka karencja będzie skutkowała mniejszą ulgą finansową na początku okresu kredytowania, bo wtedy część odsetkowa raty (spłacana mimo karencji) osiąga relatywnie wysoki poziom.
Malejące raty pozwalają zaoszczędzić np. 5% – 10%
Po wyjaśnieniu różnic pomiędzy ratami malejącymi i równymi można przejść do analizy, która bazuje na przykładzie kredytu posiadającego wartość 300 000 zł, trzydziestoletni okres spłaty, niekredytowaną prowizję przygotowawczą, wkład własny 100 000 zł i oprocentowanie wynoszące od 3,00% do 5,00%. Poniższa tabela pokazuje, jak w przypadku takiego kredytu wygląda poziom równych i malejących rat oraz łączna suma wspomnianych płatności. W przygotowanym zestawieniu można również sprawdzić, po jakim okresie rata równa zaczyna przewyższać malejącą. Taki okres zależy od wysokości oprocentowania ?hipoteki? i zaczyna się po 138 miesiącach (oprocentowanie: 5,00%) – 154 miesiącach (oprocentowanie: 3,00%).
Dane z powyższej tabeli wskazują, że w zależności od poziomu oprocentowania, wariant zakładający spłatę rat malejących przynosi oszczędności na poziomie 4,4% (oprocentowanie: 3,00%) – 9,3% (oprocentowanie: 5,00%). Warto nadmienić, że podane wyniki dotyczą łącznej sumy wszystkich rat (przy założeniu stałego poziomu oprocentowania). Jak nietrudno zauważyć, wyższa stawka oprocentowania kredytu działa na korzyść systemu rat malejących. Świadczy o tym również krótszy czas potrzebny na wyrównanie poziomu obydwu rodzajów rat.
W nawiązaniu do wyników z powyższej tabeli można zadać sobie pytanie, dlaczego raty malejące są kilka razy rzadziej wybierane pomimo wyraźnych oszczędności kosztowych. Odpowiedź wydaje się dość prozaiczna. Chodzi o problemy związane z wysokim poziomem początkowych płatności. W przypadku oprocentowania kredytu 4,00%, pierwsza rata malejąca wynosi aż 1833 zł i jest znacznie wyższa od raty równej oscylującej na poziomie 1432 zł.
Ze względu na duże obciążenie ratalne w pierwszych latach spłaty, bank musi ostrożniej szacować zdolność kredytową osoby wybierającej płatności malejące. Chodzi między innymi o to, żeby wskaźnik DtI prezentujący relację wszystkich rat do dochodu netto gospodarstwa domowego, nie osiągnął bardzo wysokiego poziomu. Polityka banków skutkująca niższym szacunkiem zdolności kredytowej to czynnik, który najbardziej zniechęca do spłaty kredytu mieszkaniowego w ratach malejących. Takie mniej popularne raty są znacznie lepszym wyborem dla osób, którym nie zależy na windowaniu zdolności kredytowej. Niestety w praktyce okazuje się, że malejące płatności pozwalają oszczędzać głównie bardziej zamożnym klientom banków.
